Düsseldorf, 25.08.2022. Daniel Wylenga ist seit diesem Jahr Vizepräsident des BFW-Landesverbandes NRW. Der Geschäftsführer der PLB Provinzial Leben Baubetreuungs GmbH in Düsseldorf vertritt mit Alexander Schmitz, Mitglied der Geschäftsleitung bei Interboden Innovative Lebenswelten, BFW-Positionen in der Landeshauptstadt.
Herr Wylenga, 2013 hat der Rat der Stadt Düsseldorf das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF (HKW) in Verbindung mit einem Ergänzungsantrag der Ratsfraktionen von CDU, Bündnis 90/Die Grünen und FDP beschlossen. Dieses Konzept wurde nun ergänzt. War das eine gute Idee?
Daniel Wylenga Ziel des Konzeptes ist eine gemeinwohlorientierte Wohnbauentwicklung, die - so wörtlich zitiert - ein ausgewogenes Wohnraumangebot schafft, ohne das hohe qualitative Niveau in Bezug auf Städtebau und Architektur zu vernach-lässigen. Nach Evaluierung wurde das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt um Themen der Baulandentwicklung und -aktivierung erweitert und nun zu einem Düsseldorfer Baulandmodell weiterentwickelt. Was dabei herausgekommen ist, ist nicht gerade das, was die Immobilienwirtschaft mit Blick auf die aktuelle Marktsituation zufrieden stellen kann. Grundsätzlich wird von unserer Seite bemängelt, dass im Vorfeld zu den jetzt bereits umgesetzten Änderungen keine ausreichende, fachlich fundierte Diskussion mit den Marktteilnehmern stattgefunden hat. Positiv ist allerdings, dass zumindest jetzt im Nachgang wieder eine Plattform geschaffen wurde, auf der wir in den nächsten Monaten sicher intensiv diskutieren werden, wie die Herausforderungen zu meistern sind.
Alexander Schmitz Es ist dabei kein Trost, dass die in diesem Jahr getroffenen Regelungen nur für alle künftigen Bebauungsplanverfahren sowie für bereits begonnene Bebauungsplanverfahren gelten, bei denen zum Ratsbeschluss am 7. April 2022 die zweite Behördenbeteiligung noch nicht begonnen wurde.
Was sind wesentliche Inhalte des überarbeiteten Konzeptes?
Alexander Schmitz Die Stadt Düsseldorf hat die Anteile an gefördertem Mietwohnungsbau und preisgedämpftem Wohnungsbau weiter angehoben. So soll die Anzahl von Wohnungen im bezahlbaren Preissegment erhöht werden. Ich halte das für problematisch.
Daniel Wylenga Angesichts der genannten Quoten habe ich grundsätzlich meine Zweifel, ob das Paket für gemeinwohlorientierten Wohnungsbau funktionieren kann. Bei Wohnungsbauvorhaben auf privaten Grundstücken im Rahmen von Bebauungsplänen mit städtebaulichem Vertrag bzw. bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Durchführungsvertrag sind insgesamt 50 Prozent der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Der Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus muss dabei mindestens 30 Prozent betragen, kann jedoch auf bis zu 40 Prozent erhöht werden. Der Anteil des preisgedämpften Wohnungsbaus muss mindestens zehn Prozent betragen und kann auf bis auf 20 Prozent erhöht werden. Die Summe der Anteile des öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus muss in jedem Fall 50 Prozent ergeben. Diese Quoten sind gerade in der aktuellen Marktsituation nicht betriebswirtschaftlich sinnvoll zu rechnen und müssen mit immer höheren Preisen der restlichen Wohnungen quersubventioniert werden.
Was verstehen Politik und Verwaltung in Düsseldorf unter preisgedämpftem Wohnungsbau?
Alexander Schmitz Als preisgedämpfter Wohnungsbau werden Angebote bezeichnet, die für höchstens 9,80 Euro/m² Nettokaltmiete vermietet oder für höchstens 3.500 Euro/m² Wohnfläche an Eigennutzer veräußert werden. Diese 2020 festgelegten Startwerte sind indexiert und werden jährlich angepasst. Die Krux ist aber, dass die Anpassungen auf 1,5 Prozent gedeckelt sind und insofern aktuell nichts mit der tatsächlichen Baupreisentwicklung zu tun haben.
Wie groß ist denn der Spielraum für individuelle Lösungen, die das Konzept ja auch vorsieht?
Alexander Schmitz Da sehe ich eher geringen Spielraum: Individuelle Lösungen, die unter Berücksichtigung des Angemessenheitsgrundsatzes zur Abweichung von der Quotierung führen, müssen durch den Rat bzw. seine Gremien beschlossen werden. Abweichungen werden nicht auf Grund von hohen Grundstückspreisen oder einer abweichenden Zielkonzeption eines Investors gewährt. Das macht es angesichts der bekannten Marktsituation in Düsseldorf nicht einfacher. Zudem führen solche im Raum stehenden individuellen Lösungen immer zu Unsicherheit in der Planung und Kalkulation beim Grundstücksankauf, weil man nicht weiß, was gelten wird.
Gibt es Belege dafür, dass es Optionen gibt, die Quotierung im genannten Maße zu vermeiden?
Daniel Wylenga Sofern Umnutzungen bestehender Nichtwohnimmobilien in Wohngebäude das einzige Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet sind, müssen nur 20 Prozent der Wohneinheiten im preisgedämpften Wohnungsbau realisiert werden. Auf den Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau kann verzichtet werden. Das ist angesichts der in der Regel sehr komplexen Herausforderungen bei Umnutzungsmaßnahmen auch sinnvoll. Sind Wohnhochhäuser das einzige Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet, sind 50 Prozent der Wohneinheiten im preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungsbau entfällt im Regelfall. Ich habe dennoch meine Zweifel, ob das angesichts der hohen Kosten von Hochhäusern dazu beiträgt, die Schaffung von Wohnraum zu fördern.
Wie bewerten Sie das Handlungskonzept Wohnen nach Betrachtung der Detailregelung generell?
Daniel Wylenga Der Ansatz ist grundsätzlich nachvollziehbar, denn die Stadt muss weiter Angebot für möglichst breite Bevölkerungsgruppen schaffen. 2018 war die Zahl der entstandenen preisgebundenen Wohnungen höher als die Zahl der Wohnungen, die aus der Preisbindung herausfielen. Allerdings geschah das in einer völlig anderen Marktsituation. Aufgrund der historisch günstigen Zinsen konnten diese Auflagen trotz hoher Baukostensteigerungen an vielen Stellen erfüllt werden, denn die Verkaufspreise konnten mithalten. Jetzt wurden trotz der deutlichen Warnsignale aus den Märkten die HKW Auflagen noch einmal verschärft. Ich gehe davon aus, dass in den nächsten Monaten viele Projekte, mit denen dringend benötigter Wohnraum realisiert werden könnte, auf den Prüfstand kommen. Ich hoffe, dass wir in der anstehenden Diskussionen offen über neue Ansätze sprechen werden. Dabei sind wir gut beraten, nicht über politisch festgelegte Quoten und Preise zu sprechen, sondern eine gemeinsame Abwägung vorzunehmen, wie mehr Projekte realisierbar werden und dabei ein aus Sicht der Zielgruppen faires, das heißt finanzierbares Wohnangebot entsteht. Die Diskussion braucht eine neue Nulllinie, die auf die Marktentwicklung reagiert.
Alexander Schmitz Grundsätzlich verstärkt sich der Trend, dass frei finanzierte Wohnungen für den sogenannten Mittelstand kaum noch bezahlbar sind. Das fördert den Trend, ins Umland abzuwandern. Das führt zu erhöhtem Verkehrsaufkommen, höherer Klimabelastung etc. - das kann nicht in unser aller Interesse sein.
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