Die "Ampel": Nach der Wahl ist vor der Wahl

Düsseldorf, 28.02.2022. Im Gespräch mit der Impulse-Redaktion diskutierten der BFW-Landesvorsitzende Martin Dornieden und sein Vorstandskollege Rolf Schettler über die Auswirkungen des Ampelkoalitionsvertrags auf den Immobiliensektor.

Die neue Regierung möchte „Mehr Fortschritt wagen“ und ein „Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ sein. Was sagen Sie zu diesem Anspruch?
Martin Dornieden Hohe Ansprüche sind schnell formuliert. Wir sehen allerdings bereits nach erster Durchsicht, dass der Koalitionsvertrag zahlreiche Passagen zu Immobilienthemen wie Miete und Wohnungsbau enthält, die wir sehr kritisch sehen.
Rolf Schettler Immerhin wird der Bereich Bauen und Wohnen künftig in einem eigenen Bauministerium verantwortet. Ob die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz allerdings mit 300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in der Lage sein wird, die Mammutaufgaben in der Wohnungswirtschaft zu meistern, muss sich erst zeigen. Vieles im Koalitionsvertrag liest sich wie ein Wunschpapier, hat aber mit Umsetzbarkeit nicht viel zu tun.

Die Messlatte hat die neue Regierung bei 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr angelegt. Ist das für Sie realistisch?
Martin Dornieden Damit haben wir gleich ein eher schwieriges Thema benannt. Das Thema „Schaffung von Wohnraum“ nimmt breiten Raum im Koalitionsvertrag ein und setzt damit das fort, was bereits im Koalitionsvertrag der Großen Koalition stand. 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 öffentlich gefördert - wie soll das gehen? Das setzt die Verfügbarkeit von Bauland, deutlich schlankere Genehmigungsprozesse, eine effiziente Abwicklung in der Bauverwaltung und die Verfügbarkeit von Handwerkern und Material voraus. Die neue Ministerin darf sicher sein, dass die mittelständische Immobilienwirtschaft alles tun wird, um diese Ziele zu erreichen. Doch die Rahmenbedingungen sprechen nicht dafür, dass das funktioniert.
Rolf Schettler Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau und die soziale Eigenheimförderung zu erhöhen, ist sicher auch ein guter Schritt. Ob aber eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen die Wohnraumoffensive bewirkt, bezweifle ich. Ich erinnere daran, dass es mal ein Unternehmen wie die Neue Heimat gab, das auch eher Pro-bleme als Lösungen geschaffen hat.

Was ist davon zu halten, dass die Neubaustandards an den Standard KfW-Effizienzhaus 40 angeglichen werden sollen?
Martin Dornieden Das bedeutet bei zweifelhaftem Nutzen für viele Bauträger vor allem erst einmal Probleme für laufende Projekte und führt mit Sicherheit zu Kostensteigerungen.
Rolf Schettler Zudem bleibt unberücksichtigt, dass es nicht reicht, Gesetze und Verordnungen zu erlassen. Es ist erwiesen, dass das Verbrauchsverhalten der Hausbewohner einen wesentlich höheren Einfluss auf die Energiebilanz hat als eine wie auch immer geartete Definition von Standards. Es ist schlicht Tatsache, dass der Durchschnittsbewohner eines Hauses nicht bei 19 Grad im Wohnzimmer sitzt.

Ein weiteres Thema: Photovoltaikanlagen auf Dächern sollen bei gewerblichen Neubauten verpflichtend, bei privaten Neubauten zur Regel werden.
Rolf Schettler Ich vermisse in diesen Themen bei allem guten Willen eine gewisse Offenheit gegenüber den zur Verfügung stehenden Technologien und Strategien wie z.B. Quartierskonzepten für erneuer-bare Energien. Ich würde mir wünschen, dass uns die Koalition da unterschiedliche Wege offenhält, die mit Sicherheit auch innovationsfördernd in viele Bereiche wirken würden.

Die Koalition spricht auch über Mieterschutz: Die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden. In Mietspiegel sollen künftig die Mietverträge der letzten sieben Jahre einfließen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden. Wie bewerten Sie das?
Rolf Schettler Die Rahmenbedingungen für Bestandshalter werden damit nicht einfacher. Ich halte das für ein künstliches Instrument, um auf den Markt einzuwirken, ohne dass es dadurch eine einzige Wohnung mehr gibt. Bei der Gelegenheit sei die Bemerkung erlaubt, dass Mietpreisbremse kein positiver Begriff ist, auch wenn den inzwischen Politiker nahezu aller Couleur offenbar positiv besetzt sehen.

Um den Erwerb selbst genutzten Wohneigentums zu erleichtern, sollen die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbssteuer erhalten. Reicht das als Anreiz?
Martin Dornieden Der Koalitionsvertrag nennt als Möglichkeit ja die Einführung eines Freibetrages. Eine grundsätzliche Absenkung macht nur Sinn, wenn die Grunderwerbssteuer anders als zuletzt in Hamburg nicht erhöht wird, um dann in einer gewissen Ungleichbehandlung bestimmten Bevölkerungsgruppen die Grunderwerbssteuer zu ersparen oder sie für diese Gruppen niedriger anzusetzen.

Was wünschen Sie sich als Projektentwickler bzw. Bestandshalter von der neuen Bundesregierung?
Martin Dornieden Neben der Erfüllung unserer klassischen Forderungen nach weniger Verordnung und Bürokratie fallen mir einige andere Dinge ein. Wir benötigen ein gutes Anreizsystem, um Projekte zu entwickeln. Aktuell explodieren die Vorkaufssatzungen in den Kommunen, so werden Flächen dem freien Markt entzogen. Wir fördern keinen Wohnraum, indem wir die Projektentwicklung in den Kommunen belassen. Bei allem Respekt: Die Personaldecke ist dafür einfach zu dünn. Wenn wir mehr Wohnungsbau wollen, geht dies nur bei einer Gleichbehandlung aller Akteure und nicht durch eine Privilegierung kommunaler Gesellschaften.
Rolf Schettler Ich wünsche mir, dass die Politik den Partnern in der Immobilienwirtschaft auch Handlungsspielräume lässt. Derzeit sind beispielsweise keine langfristigen Mieterstrommodelle möglich, weil es uns nicht erlaubt ist, solche Verträge abzuschließen. So wären aber preiswerte Modelle ohne staatliche Subvention möglich.

 

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