"Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche"

Düsseldorf, 25.09.2025. Knapp vier Prozent der Flächen in Deutschland werden aktuell für den Bausektor in Anspruch genommen. Im Spannungsfeld zwischen wachsendem Wohnraumbedarf, Flächenkonkurrenz und ökologischen Zielsetzungen drohen künftig zentrale Zielkonflikte.

Die deutsche Nachhaltigkeitsstrategie sieht vor, Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen von aktuell 55 auf 30 Hektar pro Tag bis zum Jahr 2030 zu begrenzen. Ab 2050 soll der Flächenverbrauch auf null Hektar reduziert werden. Im Rahmen der Studie „Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche – Flächenneuinanspruchnahme und Innenentwicklungspotenziale auf dem Prüfstand“ analysierte die InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag von acht Bau- und Wohnungsverbänden die Vereinbarkeit von Wohnraumbedarf und Flächensparzielen. Die Ergebnisse des siebenköpfigen Analystenteams um Prof. Torsten Bölting zeigen: Allein durch Innenentwicklung kann der Wohnungsbedarf in Deutschland nicht gedeckt werden.

„Ohne neue Wohnbauflächen vor allem in wachsenden Städten drohen massive Engpässe am Wohnungsmarkt“, erklärt Studienleiter Prof. Dr. Torsten Bölting. Die Potenziale der Innenentwicklung – etwa durch Baulückenschließung oder Umnutzung – seien begrenzt, schwer mobilisierbar und häufig zu teuer. Da der Beitrag der Innenentwicklung sowohl quantitativ als auch in der Geschwindigkeit der möglichen Realisierung hinter den Erfordernissen zurückbleibt, fordern die Autoren eine ehrliche Diskussion über Zielkonflikte zwischen Wohnraumbedarf, ökologischen Zielen und der Sicherstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse in Stadt und Land. Die Studie gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Politik, Verwaltung und Planung, wie ein pragmatischer Umgang mit der Flächenfrage gelingen kann – unter anderem durch verbesserte Datengrundlagen, beschleunigte Verfahren und gezielte Förderanreize für qualitätsvolle Nachverdichtung und maßvolle Außenentwicklung. Während Bund und Länder weiterhin am 30-Hektar-Ziel festhalten, bleibt der Druck auf den Wohnungsmarkt in NRW hoch.

NRW konnte 2024 einen rechnerischen Zuwachs von rund 47.000 Wohnungen verbuchen. Den größten Anteil daran hatten etwa 43.000 Neubauwohnungen, hinzu kamen knapp 28.000 Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Doch diese Bruttozahlen täuschen: Gegenüber stehen Verluste von rund 2.000 Wohnungen durch Abriss sowie fast 22.000 durch Bestandsumbauten, bei denen Einheiten beispielsweise zu größeren Grundrissen zusammengelegt wurden. Unter dem Strich ergab sich so lediglich ein Netto-Plus von rund 4.000 Wohneinheiten, das entspricht nur etwa 8,5 Prozent aller Fertigstellungen in NRW. Die Bilanz zeigt, dass der Beitrag des Bestandsumbaus zur tatsächlichen Wohnraumschaffung gering bleibt.

Innenentwicklung stößt an Grenzen
Maßnahmen im Bestand, etwa Aufstockungen, Umnutzungen oder Grundrissänderungen, werden politisch wie planerisch als Mittel zur Flächenschonung und Wohnraumschaffung propagiert. In der Praxis zeigt sich nach Auffassung der Analysten jedoch, dass dabei häufig ebenso viel Wohnraum verloren geht, wie neu entsteht. Auch marktwirtschaftliche Anreize oder Förderprogramme reichen bisher nicht aus, um nennenswerte zusätzliche Potenziale zu mobilisieren. Die Studie beleuchtet unter anderem auch, wie Kommunen in NRW mit den Herausforderungen von Flächenknappheit, Innenentwicklung und Wohnraumbedarf umgehen.

KÖLN
Vorreiter beim Schließen von Baulücken
Als besonders erfolgreiches Beispiel nennt die Studie interessanterweise die Stadt Köln. Bereits 1990 wurde hier im Rahmen des „Wohnungsbauprogramms 2000“ ein systematisches Baulückenprogramm gestartet. Ziel war es, unbebaute Grundstücke innerhalb des Stadtgebiets zu identifizieren und einer Bebauung zuzuführen. Eine Strategie, die sowohl den Flächenverbrauch reduziert als auch bestehende Infrastruktur nutzt. Bis 2018 konnten so nach Angaben der Stadt Köln rund 3.200 von insgesamt 5.700 erfassten Baulücken geschlossen und etwa 20.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Der Erfolg ist nach Einschätzung der Analysten bundesweit einmalig, erfordert jedoch einen hohen Ressourceneinsatz: Personal, Planungskapazitäten und eine konsequente Koordination zwischen Fachämtern und Eigentümern. Zudem bestehen praktische Hürden wie ungünstige Grundstückszuschnitte oder die fehlende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Für viele Kommunen ist das Kölner Modell nach Auffassung von Prof. Bölting daher nur eingeschränkt übertragbar.

DORTMUND
Dichte Großstadt im Strukturwandel
Für stark verdichtete Großstädte wie Dortmund zeigt die Studie, dass ambitionierte Vorgaben zu Bebauungsdichten oft schwer in der Realität umzusetzen sind. Hohe Zielwerte können zwar rechnerisch große Flächenpotenziale suggerieren, stoßen jedoch häufig auf Widerstände aus Politik und Gesellschaft. In der Praxis sind sozial akzeptierte und qualitativ hochwertige Nachverdichtungen entscheidend, um städtische Strukturen zu stärken und gleichzeitig Flächen zu schonen. Dortmund steht hier wie viele Ruhrgebietsstädte vor der Aufgabe, bestehende Quartiere aufzuwerten und Leerstände zu minimieren, während zugleich neue Wohnungsbedarfe entstehen.

DÜSSELDORF
Wohnraumschaffung im verdichteten Umfeld
Die Landeshauptstadt wird in der Studie vor allem im Zusammenhang mit Beispielen für Umnutzungen und innerstädtische Verdichtungsprojekte genannt. Ähnlich wie Köln profitiert Düsseldorf von einer hohen Marktnachfrage und attraktiven Lagen, was Innenentwicklungsprojekte wirtschaftlich begünstigt. Gleichzeitig verschärft der Flächendruck die sozialen Spannungen am Wohnungsmarkt: „Ohne zusätzliche Flächenreserven im Stadtumfeld bleiben die Spielräume für spürbare Entlastung jedoch gering“, bilanziert Prof. Bölting.

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