Wohneigentum: Wenn Nebenkosten zur Hürde werden

Düsseldorf, 21.07.2025. Wer in Nordrhein-Westfalen heute eine Wohnimmobilie zum Preis von 400.000 Euro kauft, muss mit Nebenkosten von rund 50.000 Euro rechnen – und das noch ohne Modernisierungen oder Umzug.

Allein die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem Satz von 6,5 Prozent stolze 26.000 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 7.000 Euro sowie eine Maklercourtage, die je nach Anbieter bei bis zu 3,57 Prozent liegt – also weitere 14.280 Euro. Diese Nebenkosten fallen in der Regel nicht unter die Baufinanzierung und müssen aus Eigenkapital gestemmt werden. Gerade für junge Familien oder Erstkäufer ist das ein ernstzunehmendes Hindernis auf dem Weg ins Eigentum. Eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), durchgeführt von der Empirica AG, nimmt sich dieses Problems erstmals systematisch an und legt offen, wie sich die Erwerbsnebenkosten in den letzten Jahren entwickelt haben, wie sie sich regional unterscheiden und welche politischen Maßnahmen zu mehr Fairness und Transparenz führen könnten.

Immobilienpreise steigen und mit ihnen die Nebenkosten
Die Kernaussage der Studie: Weil sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren vielerorts verdoppelt haben, sind auch die daran gekoppelten Nebenkosten massiv gestiegen. Notar- und Gerichtskosten bemessen sich prozentual am Kaufpreis und steigen somit automatisch mit. Besonders deutlich fällt der Anstieg bei der Grunderwerbsteuer ins Gewicht. Seit der Föderalismusreform 2007 dürfen die Bundesländer ihre Steuersätze selbst festlegen. NRW hat diesen Spielraum ausgeschöpft – mit einem Steuersatz von 6,5 Prozent liegt das Land heute an der Spitze. Die Untersuchung stellt die Frage, ob die an den Immobilienwert gekoppelten Gebührenstrukturen noch zeitgemäß sind. Schließlich spiegelt der Preis eines Objekts nicht zwangsläufig einen höheren Aufwand bei der Beurkundung oder Eintragung wider. Eine Entkopplung oder zumindest Deckelung der Gebühren wird als politische Option diskutiert.

Maklercourtage: wenig transparent
Ein weiterer Kostenfaktor ist die Maklercourtage. Zwar trat 2020 eine Gesetzesänderung in Kraft, die die hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vorschreibt – doch die Wirkung blieb begrenzt. Der Anteil provisionsfreier Inserate stieg zunächst leicht, sank jedoch bald wieder auf das Ausgangsniveau. Gerade in NRW liegt die „ortsübliche“ Käufercourtage häufig bei 3,57 Prozent des Kaufpreises. Laut Studie wird tatsächlich im Schnitt bundesweit etwas weniger gezahlt – rund 3 Prozent –, was zeigt, dass es hier Verhandlungsspielräume gibt. Doch vielen Kaufinteressierten fehlt der Überblick: Was kostet welche Maklerleistung? Welche Services sind inklusive, welche optional? Die Studie fordert daher die Einführung eines sogenannten „Maklercourtage-Spiegels“ – ein Instrument, das ähnlich wie der Mietspiegel für Transparenz sorgen und Preisbewusstsein fördern soll.

Digitale Makler und neue Modelle auf dem Vormarsch
Neben klassischen Maklerbüros haben sich in den letzten Jahren verstärkt hybride oder digitale Vermittlungsplattformen etabliert. Diese bieten oft günstigere Modelle mit transparenten Pauschalhonoraren, wickeln ihre Leistungen aber größtenteils online ab. Gerade für standardisierte Objekte kann das eine sinnvolle Alternative sein. Die Studie zeigt: Solche Anbieter konnten zuletzt Marktanteile gewinnen – auch in NRW. Doch mit dem Ende der Niedrigzinsphase und zunehmender Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt droht eine Marktkonsolidierung.

Politik gefragt: Eigentum ermöglichen, nicht erschweren
Ein zentrales Ergebnis der Studie ist, dass Entlastungen bei den Nebenkosten – etwa durch eine Senkung der Grunderwerbsteuer – tatsächlich zu einer besseren Erschwinglichkeit führen können. Anders als oft befürchtet, kommt es bei derzeitigen Marktbedingungen nicht zu einer vollständigen Überwälzung auf den Kaufpreis. Das bedeutet: Weniger Nebenkosten bedeuten wirklich mehr finanziellen Spielraum für Erwerber. Vor diesem Hintergrund wird auch die Grunderwerbsteuer in NRW erneut zum politischen Thema. Denkbar wären Freibeträge für Ersterwerbende oder Selbstnutzende oder eine Reform, bei der der Bund einen einheitlichen Sockelsatz vorgibt und die Länder nur Zuschläge erheben dürfen.

Fazit Eigentum in NRW bleibt teuer – aber Spielräume bestehen
Die Studie macht deutlich: Die Erwerbsnebenkosten sind eine zentrale Stellschraube für mehr oder weniger Zugang zu Wohneigentum. Besonders in NRW – einem Bundesland mit hoher Nachfrage, hohen Preisen und hohen Steuersätzen – wiegen sie schwer. Transparente Maklerkosten, gezielte steuerliche Entlastungen und ein kritisch überprüftes Gebührenmodell für Notare und Grundbuchämter könnten vielen Kaufinteressierten helfen. Wer also über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten – sondern auch auf die versteckten Kosten, die den Traum vom Eigenheim schnell ins Wanken bringen können.

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