WIK für mehr Wohnungsbau in Köln

Düsseldorf, 20.12.2024. Die Wohnungsbau-Initiative Köln (WIK) hat als Reaktion auf einen Aufruf der Kölner Stadtverwaltung ein Maßnahmenpaket aus bekannten und neuen Forderungen zur Stärkung des Kölner Wohnungsbaus vorgestellt.

Seit ihrer Gründung vor elf Jahren hat die WIK ein Kernanliegen – den Wohnungsbau in der Domstadt voranzubringen. Anlass für die Gründung war die Vorstellung des ersten Kooperativen Baulandmodells der Stadt. Im Rahmen der Baukrise kam nun erstmals die Stadtverwaltung selbst auf die Vertreter der wohnungswirtschaftlichen Verbände in Köln zu. „Die Verwaltung hat eine in unseren Augen sehr reduzierte Vorlage mit dem Titel ‚Initiative zur Stärkung des Wohnungsbaus‘ entwickelt, für die es in der Politik offenbar keinen Konsens gibt“, beschreibt der WIK-Vorsitzende Stefan Rappen die Situation. In Zusammenarbeit mit dem BFW NRW und anderen wohnungswirtschaftlichen Verbänden möchte die WIK die Zeit bis zu den Kommunalwahlen nutzen, um den Fraktionen im Rat und den Oberbürgermeister-Kandidaten zu vermitteln, wie der Stillstand im Wohnungsbau in Köln ein Ende haben kann.

Ziel der Immobilienwirtschaft vor Ort ist es vor allem, mehr sowie bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, Prozesse zu vereinfachen und transparenter zu gestalten, die Baurechtschaffung zu beschleunigen und Genehmigungsprozesse zu entschlacken.
„Das Wohnbündnis unter Beteiligung der WIK und der Stadt Köln aus 2017 zielte auf den Bau von bis zu 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr“, erinnert Stefan Rappen, „diese Zielsetzung wurde deutlich verfehlt.“ Die Stadt hat in den Augen der WIK die Zusage, ausreichend Flächen für den Wohnungsbau zu überplanen und effiziente Verfahren zur Baurechtschaffung aufzulegen, nicht erbracht. „Fehlendes Projektmanagement, zu lange verwaltungsinterne Kompetenz- und Abstimmungsprozesse, zu wenig konsensorientierte Lösungen bei Zielkonflikten, zu hohe Planungsdichten und Qualifizierungsanforderungen tun ein übriges“, ergänzt Petra Edelbluth.

In den Jahren 2021-2023 wurden in Köln durchschnittlich 2.765 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Das Institut der Deutschen Wirtschaft beziffert allein den Wohnungsbedarf in Köln in den Jahren 2021-2025 auf jährlich 7.500. „Ganz gleich, welche Bedarfsrechnung welchen Institutes wir heranziehen. Unstrittig ist, dass jede Wohnung, die gebaut wird, einen Nutzer finden wird“, so Holger Coers.

Um der fortlaufenden Verteuerung des Wohnraums, der erheblichen Abwanderung von jüngeren Menschen ins Umland und der schwindenden Attraktivität von Köln als Wohnstadt zu begegnen, hat die WIK hat zur Stärkung des Wohnungsbaus zahlreiche Vorschläge (siehe unten) gemacht. Ein Kernthema ist dabei die Verschlankung und effektive Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen auf allen Ebenen.

Viel Potenzial sehen die WIK-Mitglieder in der Organisation und Abwicklung der Genehmigungsverfahren. „Wir wollen jeden einzelnen Schritt diskutieren, von der Eingangsbestätigung über die Beteiligung der Bezirksvertretungen bis hin zu grassierender Verschieberitis bis zur Veröffentlichung im Amtsblatt“, fasst es Stefan Rappen plakativ zusammen.

Zusammenarbeit mit der Verwaltung
In die Zusammenarbeit mit der Stadt möchte die WIK weiterhin ihre Kompetenzen - technischen, wirtschaftlichen und juristischen Sachverstand - in Sachen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. „Vertrauensschutz und Transparenz bei wohnungsbaupolitischen Entscheidungen setzt einen frühen und andauernden Dialog mit allen Beteiligten voraus“, erklärt Petra Edelbluth. Bemängelt wird von der WIK nach wie vor die unzureichende Einbindung bei unterschiedlichsten Wohnungsbau-Themen in der Stadt. Und auch der Wohnungsbau als zentrales Thema in der Kölner Politik wird derzeit vermisst.

Zurück zum EH 55-Standard
Die Forderungen der WIK zielen vor allem auf kostenintensive Belastungen für Bauträger, Projektentwickler und damit auch für künftige Mieter und Erwerber: So spricht sich die WIK u. a. grundsätzlich für eine Abkehr vom EH 40-Standard aus, der über die Vorgaben des Bundesgesetzgebers hinausgeht. Stattdessen fordert die WIK den Energieeffizienz-Standard EH 55 als Güteklasse. „Die Umstellung von EH 55 auf EH 40 bedeutet eine durchschnittliche Kostenerhöhung von rund 250 Euro/m² Wohnfläche“, rechnet Holger Coers vor.

Dauer der Verfahren
Die WIK wird ihre Ansichten auch mit Unterstützung des BFW NRW weiter vertreten. Bereits am 16. Januar 2025 wird gemeinsam zum Neujahrsstammtisch in das Brauhaus Reisdorf am Griechenmarkt eingeladen - ein erster Schritt, um lokale und überregionale Interessenvertreter zum Austausch zusammenzubringen.

WIK-Forderungen

• Maximal 30 % öffentlich geförderter Wohnungsbau
• Anteilige Übernahme der Erschließungskosten seitens der Kommune zumindest für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
• Mehr bauliche Nachverdichtungen im innerstädtischen Bereich (auch bezüglich Höhe und Kubatur)
• Schnellere Lösung von planerischen Zielkonflikten zu Beginn der Planung: Verkehr, Klima, Umwelt, Flächenkonkurrenz von Wohnen und Gewerbe
• Stadtentwicklungsstrategien der Zukunft Politik, Verwaltung und Bevölkerung nahebringen
• Inanspruchnahme geeigneter Freiflächen am Stadtrand für Wohnbauvorhaben
• „Grün mit Wohnen“ statt „Grün oder Wohnen“
• Ausweitung der Kombifläche soll generell für Vorhaben über 108 Wohneinheiten gelten und nicht auf 217 Wohneinheiten beschränkt sein.
• Instrument des sektoralen Bebauungsplans für die Nachverdichtung nutzen
• Wegfall der Forderung nach höheren Dämmstandards
• Reduzierung von Stellplatzpflichten und Anpassung der Stellplatzsatzung: Bereitstellung von Stellplätzen in urbanen Gebieten liegen in der Verantwortung des Vorhabenträgers.
• Ausschließlich gesetzliche Mindest- bzw. Standardfestsetzungen im B-Plan
• Stärkung der kommunalen Wärmeplanung für mehr Planungssicherheit
• Verbesserung des Schnittstellenmanagements zwischen den Ämtern; Einsatz externer Projektsteuerer
• Durchgriffsrechte der Wohnbauleitstelle in Entscheidungsprozessen stärken (Querschnittskompetenz) /dezernatsübergreifendes Projektmanagement einführen.
• Wohnbauleitstelle beim OB ansiedeln, damit dezernatsübergreifend gehandelt und entschieden werden kann. Task Force Wohnen einrichten.
• Vertrauensschutz getroffener Entscheidungen (über Neuwahlen und OB-sowie Dezernentenwechsel hinaus).
• Aussetzung des Erbbaurechts
• bundeseinheitlicher Standard EH 55 statt EH 40