21. April 2026
Düsseldorf, 21.04.2026. Der BFW NRW hat ein Impulspapier vorgelegt, das die drängenden Herausforderungen im Marktsegment Senior Living benennt und konkrete politische Forderungen formuliert.
Die Zahlen sind eindeutig: Bis 2040 wird ein Viertel der deutschen Bevölkerung im Rentenalter (über 67 Jahre) sein. Schon heute fehlen passgenaue Wohnangebote für ältere Menschen in großer Zahl – vom barrierefreien Umbau bestehender Eigenheime bis hin zu professionellen Formen des betreuten Wohnens. Der BFW NRW hat diese Ausgangslage zum Anlass genommen, mit einem Impulspapier Position zu beziehen und den politischen Handlungsbedarf klar zu benennen. Das Papier richtet sich an Politik, Verwaltung und Fachöffentlichkeit gleichermaßen und es kommt aus einer Branche, die dieses Marktsegment zunehmend als Kernaufgabe begreift. Viele BFW-Mitgliedsunternehmen sind bereits aktiv in der Entwicklung und Realisierung von Senior-Living-Projekten. Der Verband wächst in diesem Bereich und versteht sich als gestaltende Kraft im demografischen Wandel.
Wirtschaftlichkeit als Voraussetzung
Kern des Papiers ist die Erkenntnis, dass altersgerechter Wohnraum nur dann in ausreichendem Umfang entstehen kann, wenn sich die Investitionen auch rechnen. Das klingt banal, ist aber unter den aktuellen Rahmenbedingungen alles andere als selbstverständlich. Seit 2022 haben sich Finanzierungskonditionen und Baukosten dramatisch verschlechtert. Barrierefreiheit als Mindestanforderung treibt die Kosten zusätzlich. Gleichzeitig ist die Zielgruppe finanziell begrenzt.
Ein zentraler Hebel für mehr Wirtschaftlichkeit sind laut BFW NRW flexiblere Stellplatzanforderungen. Ältere Menschen fahren seltener Auto und haben einen höheren Bedarf an Nahversorgung und Mobilitätsalternativen. Ein Tiefgaragenstellplatz schlägt inklusive Grundstückskosten mit rund 40.000 Euro zu Buche. Kosten, die am Ende die Miete verteuern. Praxiserfahrungen aus Projekten von BFW-Mitgliedern zeigen, dass ein Stellplatzschlüssel von 0,2 bis 0,5 ausreicht und dabei sogar den Serviceverkehr bedient, der in diesem Segment eine Rolle spielt.
Förderung neu denken
Das Impulspapier fordert auch eine grundlegende Überarbeitung der Fördersystematik. Förderinstrumente müssten verständlicher, langfristig planbarer und auf die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft ausgerichtet sein. Konkret sollte beispielsweise die Betreuungspauschale in der NRW-Wohnraumförderung auf Antrag und ohne aufwendige Konzepterstellung gewährt und bürokratischer Aufwand reduziert werden. Auch Vorgaben zum Grünflächenanteil müssen überdacht werden, denn sie verhindern in vielen zentralen Innenstadtlagen sinnvolle Projekte, obwohl genau dort die Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung gut sind, auf die ältere Personen angewiesen sind.
Bestand als Chance
Leerstehende Gewerbe- oder Büroimmobilien in Senior-Living-Projekte zu überführen, kann nicht nur wirtschaftlich attraktiv, sondern auch nachhaltig sein. Als Beispiele nennt das Papier Projekte wie die Umwandlung eines ehemaligen Galeria-Kaufhauses durch Sahle Wohnen oder einen früheren Conrad-Standort in Dortmund durch die Deilmann Projektentwicklung. Daher fordert das Papier einfachere Regelungen für den Bestand, die mehr gestalterischen Spielraum bei Umbauten erlauben. Maximalforderungen nach Barrierefreiheit bedeuten in diesem Zusammenhang oftmals das Aus für entsprechende Umbauprojekte. Auch hier ist mehr Pragmatismus gefragt, denn wer den Bestand barrierearm ertüchtigen kann, entspannt den Markt insgesamt.
Senior Living ist kein Pflegeheim
Ein besonderes Anliegen des Papiers: die klare Abgrenzung von Senior Living gegenüber dem Pflegeheimbetrieb. Wer eine Senioren-Wohngemeinschaft oder ein betreutes Wohnprojekt automatisch als Pflegeeinrichtung einstuft, löst eine Kaskade regulatorischer Anforderungen aus – andere Gebäudeklasse, strengere Brandschutzvorschriften, faktischer Ausschluss von Holz als Baustoff. Das macht Realisierungen unter Marktbedingungen oft unmöglich. Städte und Kommunen werden aufgerufen, mit flexiblen Bau- und Planungsregelungen gegenzusteuern und Senior Living in Bebauungsplänen gezielt zu verankern.
Das Fazit ist klar: Weniger Regulierung, mehr Flexibilität und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen sind keine Partikularinteressen der Immobilienwirtschaft – sie sind die Voraussetzung dafür, dass der wachsende Bedarf an altersgerechtem Wohnraum gesellschaftlich bewältigt werden kann.
Fabio Merkens (Vorsitzender des Fachausschusses Wohnen im Alter)
