23. Oktober 2025
Düsseldorf, 23.10.2025. Die neue Studie des IW Köln zeigt: Private Vermieter bleiben für den Wohnungsmarkt unverzichtbar – allerdings sinkt ihre Anzahl in Köln. Private Vermieter sind eine tragende Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes. Doch gerade in Städten wie Köln ist ihr Anteil rückläufig – mit möglichen Folgen für das Investitionsklima, die Angebotsstruktur und Mietverhältnisse. Darauf weist die neue Studie „Private Vermieter in Deutschland“ hin, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 und Haus & Grund Düsseldorf erstellt hat.
Die Untersuchung ist eine Fortschreibung der viel beachteten Studie von 2017 „Private Kleinvermieter“, die ebenfalls vom Kölner Haus- und Grundbesitzerverein beauftragt wurde. Die aktuelle Studie basiert auf den Daten des Zensus 2022, des sozio-oekonomischen Panels (SOEP) sowie des Zensus 2011. Sie gibt vertiefte Einblicke in Struktur, Motive und Herausforderungen privater Kleinvermieter – mit einem besonderen Fokus auf die beiden Städte Köln und Düsseldorf.
Mehr Vermieter, geringe Rendite
In Köln liegt der Anteil des Mietwohnungsmarkts am Gesamtwohnungsbestand bei 76,2 Prozent. Davon entfallen 60,5 Prozent auf private Kleinvermieter – ein höherer Wert als in anderen A7-Städten wie Hamburg oder Frankfurt. Doch der Vergleich zum Jahr 2011 zeigt einen Rückgang: Damals lag der Anteil noch bei 65,7 Prozent. Auch die Zahl der Wohnungen pro Vermieter hat sich verringert – von durchschnittlich 4,8 im Jahr 2011 auf 3,6 im Jahr 2022. Gleichzeitig stieg die absolute Zahl privater Vermieterhaushalte in Köln deutlich: von 54.700 auf 73.700.
Die Verteilung der jährlichen Nettomieteinnahmen privater Kleinvermieter zeigt, dass ein erheblicher Teil dieser Gruppe vergleichsweise moderate Einkünfte aus der Vermietung erzielt. Im Jahr 2022 lagen rund 45 Prozent der Kleinvermieter unterhalb einer jährlichen Nettoeinnahme von 5.000 Euro – bei etwa 9 Prozent sogar im negativen Bereich, was auf Ausgaben über den Mieteinnahmen hinweist.
Kritik an städtischer Politik
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein warnt vor den Folgen dieser Entwicklung. Wenn sich der Rückzug privater Vermieter fortsetze, drohten spürbare Auswirkungen für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Die Politik dürfe die Bedeutung dieser Akteursgruppe nicht länger unterschätzen. Bisher stünden in der wohnungspolitischen Debatte meist nur genossenschaftliche oder kommunale Anbieter im Vordergrund.
Konkret fordert der Verein unter anderem, auf weitere soziale Erhaltungssatzungen zu verzichten, private Anbieter nicht länger vom Erwerb städtischer Grundstücke auszuschließen, kleine Bauvorhaben verwaltungsseitig zu unterstützen und die Stellplatzpflicht zu lockern – nach dem Vorbild Hamburgs. Auch bei der Wärmeplanung brauche es dringend Planbarkeit für private Eigentümer. Überzogene Anforderungen im Bestand – etwa beim Brandschutz – müssten vermieden werden.
Private Vermieter als Stabilitätsfaktor
Die Studie betont zudem die sozial stabilisierende Funktion privater Kleinvermieter: Persönliche Beziehungen zum Mieter seien dort keine Seltenheit und führten vielfach zu langfristigen, konfliktarmen Mietverhältnissen. In vielen Fällen würden Mieterhöhungen im laufenden Vertrag sogar bewusst vermieden. Diese soziale Nähe sei bei institutionellen Anbietern kaum zu finden. Trotz ihres Marktanteils von über 60 Prozent werde der Beitrag privater Vermieter in Köln bislang kaum gewürdigt.
Dabei zeigt der Blick auf die Mietentwicklung: Köln liegt beim Mietniveau nicht unter den zehn teuersten Großstädten. Das sei nicht allein Verdienst kommunaler Anbieter, so der Verein, sondern Ausdruck einer insgesamt ausgewogenen Angebotsstruktur – maßgeblich geprägt von den vielen privaten Eigentümerinnen und Eigentümern, die bereit sind, Verantwortung zu übernehmen.
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