23. Juni 2025
Düsseldorf, 23.06.2025. „Zu bezahlbarem Wohnraum gehört vor allem: Bauen, bauen, bauen“, so Bundeskanzler Friedrich Merz in seiner Regierungserklärung. Neben der Bezahlbarkeit steht auch die Frage im Raum, auf welchen Flächen zukünftig eigentlich Wohnungen geschaffen werden sollen. Knapp vier Prozent von Deutschlands Fläche werden aktuell für den Bausektor in Anspruch genommen. Im Spannungsfeld zwischen wachsendem Wohnraumbedarf, Flächenkonkurrenz und ökologischen Zielsetzungen drohen zukünftig zentrale politische Ziele aneinander zu geraten. Denn die deutsche Nachhaltigkeitsstrategie sieht vor, Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen von aktuell 55 auf 30 Hektar pro Tag bis zum Jahr 2030 zu begrenzen. Ab 2050 soll der Flächenverbrauch sogar auf 0 Hektar reduziert werden. Im Rahmen der Studie „Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche – Flächenneuinanspruchnahme und Innenentwicklungspotenziale auf dem Prüfstand“ analysiert die InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag von acht Bau- und Wohnungsverbänden die Vereinbarkeit von Wohnraumbedarf und Flächensparzielen. Die Ergebnisse sind eindeutig: Allein durch Innenentwicklung kann der Wohnungsbedarf in Deutschland nicht gedeckt werden.
„Das politische Ziel der Flächenneuinanspruchnahme ist unter den aktuellen Bedingungen kaum erreichbar – ohne neue Wohnbauflächen vor allem in wachsenden Städten drohen massive Engpässe am Wohnungsmarkt“, erklärt Studienleiter Prof. Dr. Torsten Bölting. Die Studie zeigt: Während die Bevölkerungszahlen in vielen Regionen steigen und der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zunimmt, sind die Potenziale der Innenentwicklung – etwa durch Baulückenschließung oder Umnutzung – begrenzt, schwer mobilisierbar und häufig zu teuer. Die Reichweite verfügbarer Innenflächen reicht daher vielfach nicht zur langfristigen Abdeckung des Wohnungsbedarfs aus – ohne neue Flächen drohen daher gravierende Engpässe bei der Wohnraumversorgung.
Da der Beitrag der Innenentwicklung sowohl quantitativ, also auch in der Geschwindigkeit der möglichen Realisierung hinter den Erfordernissen zurückbleibt, fordern die Autoren eine ehrliche Diskussion über Zielkonflikte zwischen Wohnraumbedarf, ökologischen Zielen und der Sicherstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse in Stadt und Land. „Flächensparen darf nicht zur Wohnraumverknappung führen“, so Bölting weiter. Die Studie gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Politik, Verwaltung und Planung, wie ein pragmatischer Umgang mit der Flächenfrage gelingen kann – unter anderem durch verbesserte Datengrundlagen, beschleunigte Verfahren und gezielte Förderanreize für qualitätsvolle Nachverdichtung und maßvolle Außenentwicklung. Laut den Auftraggebern der Studie muss die neue Bundesbauministerin ihre Ankündigungen zur Ausweisung neuer Baulandflächen nun schnell in die Tat umsetzen. Denn nur auf ausreichend Flächen lässt sich mehr „bauen, bauen, bauen“.
Der BFW-Vertreter hat erhebliche Zweifel daran, dass die Mietpreisbremse das Wohnungsproblem in Köln löst. „In der Diskussion wird einseitig aufsteigende Angebotsmieten geschaut. Richtiger wäre der Blick auf die Bauaktivitäten in den Kommunen. Trotz hervorragender Bedingungen in der langanhaltenden Niedrigzinsphase blieben Rekorde bei Baugenehmigungszahlen in Köln oder Düsseldorf aus“, resümiert Dornieden. In Köln wurden 2024 lediglich 2 931 Wohnungen genehmigt, ein Rückgang um 8,7 Prozent gegenüber 2023.
In Düsseldorf erteilten die Bauämter für 978 Wohnungen eine Baugenehmigung, was einer Steigerung von 9,5 Prozent gegenüber 893 im Vorjahr entspricht, jedoch insgesamt nach Auffassung des BFW deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf liegt. Inzwischen sei die Baukostenentwicklung so extrem, dass der Bauüberhang (die Zahl der genehmigten, aber nicht realisierten Wohneinheiten) nie gekannte Größenordnungen erreicht habe.
„Zehn Jahre nach Einführung der Mietpreisbremse ist es Zeit für Ehrlichkeit in der Wohnungspolitik“, so der BFW NRW. „Wir werden nur durch neue bezahlbare Projekte den Druck aus dem Wohnungsmarkt nehmen.“
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